Кредитоспособность: сколько денег вам реально может дать банк
Кредитоспроможність (Zdolność kredytowa) — це максимальна сума іпотеки, яку банк готовий вам довірити.
Банк оцінює, чи зможете ви регулярно сплачувати майбутню іпотеку з урахуванням ваших доходів, витрат і вже наявних зобов'язань.
Тому дві людини з однаковою зарплатою можуть отримати зовсім різні максимальні суми кредиту.
А один і той самий клієнт — різні розрахунки в різних банках. Банки використовують власні моделі оцінки ризику та доходу.
Що впливає на кредитоспроможність?
Банк оцінює ситуацію комплексно. Насамперед мають значення:
Дохід і його стабільність
Важливо не лише те, скільки ви заробляєте, а й звідки надходить дохід, як довго ви його отримуєте та наскільки стабільним його вважає банк.
Форма зайнятості та спосіб оподаткування
Umowa o pracę, B2B, JDG, ryczałt, umowa zlecenia або umowa o dzieło можуть по-різному враховуватися банками. Навіть за однакового реального заробітку сума, яку банк прийме для розрахунку, може відрізнятися. Наприклад, для підприємців банки використовують власні моделі оцінки доходу та ризику.
Інші кредити та фінансові зобов'язання
Споживчі кредити, розстрочки, кредитні картки, ліміти на рахунках та інші зобов'язання зменшують суму, яку банк може спрямувати на обслуговування нової іпотеки.
Витрати сім'ї
Банк враховує кількість членів сім'ї та типові щомісячні витрати. Чим менше вільних коштів залишається після обов'язкових витрат, тим нижча зазвичай кредитоспроможність.
Кредитна історія
Банк перевіряє, як ви погашали попередні та поточні зобов'язання. Прострочення, кількість чинних кредитів і використання кредитних лімітів можуть впливати на оцінку клієнта.
Сума та термін іпотеки
На розрахунок впливає і сама структура майбутнього кредиту: його розмір, термін погашення, вартість фінансування та власний внесок.
Чому один банк дає 500 000 zł, а інший — 700 000 zł?
Тому що банки не розраховують кредитоспроможність однаково.
Один банк може краще враховувати конкретний тип доходу, інший — прийняти для розрахунку лише його частину. Один може бути більш лояльним до підприємця або ryczałt, а інший оцінить ту саму ситуацію значно обережніше.
Тому розрахунок в одному банку не завжди показує ваш реальний максимум на ринку.
Для іноземців це особливо важливо: крім стандартної фінансової оцінки, значення можуть мати документи, що підтверджують легальне перебування, термін їхньої дії та вимоги конкретного банку.
Чи можна збільшити кредитоспроможність?
У більшості випадків — так.
Порада кредитного експерта
Будьте обережні з розрахунками на онлайн-калькуляторах. Вони дають приблизні цифри, але не враховують усіх нюансів конкретного клієнта та методик різних банків.
Особливо це важливо, якщо у вас:
B2B або JDG;
ryczałt;
нестандартний дохід;
кілька джерел заробітку;
карта побиту або інший документ іноземця;
вже були кредити або відмови.
У таких ситуаціях різниця між банками може виявитися суттєвою.
Хочете дізнатися свою реальну кредитоспроможність?
Запрошую вас на безкоштовну консультацію, під час якої ми розглянемо вашу ситуацію та визначимо:
на яку суму іпотеки ви можете розраховувати;
які банки краще враховують саме ваш тип доходу;
що зараз обмежує вашу кредитоспроможність;
що можна змінити до подання заявки.